Comparateur de prêts hypothécaires

Il y a des éléments tout aussi important que le taux

Lors d’un financement hypothécaire, les gens regardent souvent que l’offre de leur institution financière. Une minorité compare cette offre avec une seconde institution ou par un courtier hypothécaire.

Cependant, il y a de nombreux éléments, autres que le taux d’intérêt, à prendre en compte afin d’obtenir un prêt hypothécaire abordable et adapté à nos besoins actuels et futurs. Cela vous évitera de mauvaises surprises, telles des pénalités hypothécaires ou l’impossibilité de faire un projet désiré.

Voici un guide complet de l’hypothèque pour vous aider à faire un choix éclairé.

Comparer un prêt hypothécaire est ÉconomiqueAvantageux

Étape 1

Quel produits hypothécaire vous avez besoins?

Achat, refinancement , renouvellement, auto-construction, rachat de part, multilogements, prêt-relais?

Étape 2

Choisir le type de prêt hypothécaire

Variable ou fixe? 1 an ou 5 ans? Ouvert ou fermé ? Frais pour remboursement anticipé? subrogé ou non ?

Étape 3

Préparer une demande hypothécaire

Obtenir une préqualification, préparer la mise de fonds, le dossier de crédit, les documents, etc.

Étape 4

Comparer les taux disponibles

Les meilleurs taux disponible en courtage hypothécaire et les taux bancaires affichés

Étape 5

Contacter un courtier hypothécaire

Seul un courtier hypothécaire est en mesure de d'offrir plus d'une vingtaines de prêteurs hypothécaire

Taux hypothécaires actuels

Les types de produits hypothécaires

Il existe de multitude de produits hypothécaire pour répondre à vos besoins uniques en financement hypothécaire.

Il y a peut-être des solutions intéressantes pour vous. Voici une liste sommaire de la majorité d’entre eux.

Préqualification

(Sommaire)

Permets de connaitre rapidement, avec peu d’informations, votre capacité d’emprunt. Ne demande pas de documents ou vérification, mais n’offre aucune garantie d’acceptation ou de taux.

Préautorisation / préapprobation

(Préachat)

Permets d’obtenir une préautorisation avec votre maximum d’emprunt auprès d’un prêteur et de garantir le taux d’intérêt. Elle demande une vérification complète de vos finances.

Achat

(prêt hypothécaire)

À l’achat d’un immeuble par financement, vous devez obtenir un prêt hypothécaire. La durée de remboursement est d’une durée maximale de 25 à 30 ans, mais le terme du prêt est de quelques mois à 10 ans maximum.

Renouvellement

(Même solde, même durée)

À la fin d’un terme hypothécaire, vous devez renouveler un prêt hypothécaire. Vous pouvez négocier avec votre institution ou changer pour un prêteur avec de meilleures conditions.

Subrogation

(Même solde, même durée)

Certains prêteurs offrent la possibilité de transférer un prêt hypothécaire d’un autre prêteur envers celui-ci pour vous offrir de meilleures conditions. Le prêt initial doit cependant être subrogeable.

Refinancement

(Solde et/ou durée supérieur)

Au lieu d’un renouvellement, vous pouvez refinancer votre propriété. Profité de la valeur de votre propriété pour consolider des dettes, financer des rénovations ou investir.

Hypothèque inversé

(Jusqu'à 55% de ratio prêt/valeur)

Ce prêt vous permet d’utiliser jusqu’à 55% de la valeur de votre maison pour obtenir un emprunt. Cela vous permet d’augmenter vos revenus de retraite sans vendre votre résidence.

Marge de crédit hypothécaire

(65% de ratio prêt/valeur)

Certaines institutions financière offre une marge de crédit hypothécaire. Utile pour financer des projets avec l'équité de la résidence.

Autoconstruction

Certains prêteurs offrent la possibilité d’offrir un prêt hypothécaire pour financer une autoconstruction. Chaque prêteur à ses propres conditions.

Don d'équité

(Rachat d'une maison familiale)

Un prêt hypothécaire avec une mise de fonds par une vente immobilière entre membres de la famille. Permets de conserver une partie de la valeur pour être utilisé comme mise de fonds de l’acheteur.

Rachat de part

(Séparation)

En cas de séparation, il est possible de procéder, par le prêt hypothécaire, à un rachat de part entre les personnes qui se sépare.

Investisseur

Utiliser la valeur de vos actifs immobiliers afin d’investir, entre autres, dans de nouveau bien immobilier.

Multilogement

Financier l’achat d’un multilogement par un prêt hypothécaire résidentiel (8 portes ou moins) ou commercial (plus de 8 portes)

Prêt-relais

Un prêt-relais est un prêt offert par certaines institutions financières, durant une période, afin de permettre l’achat d’un immeuble avant la vente d’un second. Il permet d'éviter une seconde hypothèque.

Les types de prêt hypothécaire

Taux fixe

Le taux d’intérêt et les paiements demeure fixe durant la durée du terme. Les fluctuations des taux d’intérêt et paiements hypothécaire sont donc selon la durée des termes choisi. Disponible de quelque mois jusqu’à 10 ans.

Taux variable à paiement variable

Le taux d’intérêt et le paiement varie durant la durée du terme selon le taux directeur du Canada. Le paiement hypothécaire pourrait donc fortement varier durant le terme. Disponible en termes de 1 à 5 ans.

Taux variable à paiement fixe

Le taux d’intérêt varie mais les paiements demeurent fixés durant la durée du terme. Le paiement peu donc fortement varié au prochain renouvellement. Disponible en termes de 1 à 5 ans.

Prêt avec remise

Un prêt fixe ou variable qui offre une remise en argent au départ. Le taux offert est généralement moins compétitif. La remise en argent peu être remboursable en cas de bris de contrat.

Prêt fermé

(L'emprunt devrait durée le temps du terme)

Un prêt fermé peut être aussi fixe que variable.Vous ne pouvez pas rembourser votre solde hypothécaire plus rapidement que ce qui est indiqué dans le contrat sans subir de pénalité.Il offre de meilleurs taux d’intérêt qu’un prêt ouvert.

Prêt ouvert

(L'emprunt ne devrait pas durée le temps du terme)

Un prêt ouvert peut être aussi fixe que variable. Il offre la possibilité de rembourser en partie ou en totalité votre prêt comme bon vous semble. Cependant, le taux d’intérêt est supérieur à un taux fermé.

Les principaux critères d'admissibilité hypothécaires

Ratio prêt/valeur

(Maximum: 80 à 95%)

Le pourcentage d’emprunt comparativement à la valeur de la maison. Un ratio supérieur à 80% exige une assurance prêt hypothécaire.

CELI

Mise de fonds

(Minimum: 5 à 20%)

Le montant disponible (REER, CELI, argent personnel, don de capitaux, etc.) pour payer la mise de fonds et les frais initiaux d’un immeuble

Endettement

(Ratio ABD et ATD)

Pour la majorité des emprunts, les demandeurs doivent respecter deux ratios (ABD et ATD) d’endettement.

Cote de crédit

(300 à 900)

La cote de crédit établit l'admissibilité à un prêt et aux meilleurs taux disponibles.

Emploi

(Stabilité et sécurité)

Votre statue (salarié à temps plein ou partiel, travailleur autonome, entrepreneur), et vos revenus influencent les conditions hypothécaires.

Les types de prêteurs hypothécaires

Prêteur conventionnel (A)

Institutions financières et prêteurs virtuels

Offre les meilleures conditions hypothécaires. Les conditions d’admissibilités sont les plus sévères. Disponible par les institutions financières et prêteurs virtuels.

Prêteur alternatif (B)

prêteurs virtuels

Offre des taux d’intérêt plus élevés qu’un prêteur conventionnel. Cependant, les conditions d’admissibilité sont moins sévères. Une alternative en cas de refus ou non-admissibilité à un prêt conventionnel.

Prêteur privé (C)

Offre des taux d’intérêt plus élevés qu’un prêteur alternatif. Cependant, les conditions d’admissibilité sont moins sévère. Une alternative temporaire en cas de refus ou non-admissibilité à un prêt conventionnel ou alternatif.

Caractéristiques importantes d'un Prêt hypothécaire

Voici une liste, autre que les critères d’admissibilité habituels, qui influence le choix d’un prêteur. Certains prêteurs acceptent une certaine condition particulière pendant que d’autres refuseraient le prêt. Cela influence la recommandation d’un prêteur par un courtier hypothécaire.

  • Taux d’intérêt
  • Taux fixe ou variable?
  • Calcule de la pénalité hypothécaire
  • Cote de crédit
  • Prêt ouvert ou fermer?
  • Prêt subrogeable ou non?
  • Faillite 
 
  • Immeuble locatif
  • Maison mobile
  • Marge de crédit
  • Prêt relais
  • Don d’équité
  • L’adresse  de l’immeuble (ville)
  • Rénovation prévue
  • travailleur autonome
  • Présence d’amiante, pyrite et vermiculite
  • Famille d’accueil 
  • Fermette
  • investisseur étranger 
  • Nombre de propriétés 
  • Nouveaux arrivants

Taux fixe ou taux variable

Lors d’un financement hypothécaire, vous aurez inévitablement un choix à faire : Taux fixe ou variable?

Voici une explication complète et simple des éléments à prendre compte avant de faire ce fameux choix.  

1- Frais d'intérêt : Taux fixe et variable

Lors d’un financement, le coût de votre capital est simplement le montant hypothécaire initial. Il n’est pas possible d’économiser sur cet élément.

 Mais, vous pouvez économiser sur l’intérêt payer! Cependant, il est plus complexe de connaitre à l’avance le montant d’intérêt payer durant toute la durée de votre prêt.

Voici donc, un comparatif des frais d’intérêt, entre un taux fixe et variable d’un financement de 100 000$ sur 25 ans selon l’année de la demande de prêt.  

Résultat

Une économie de 13 867 à 51 993$ en intérêt pour le taux variable pour un prêt de 100 000$. Une économie de 11 à 31,76% d’intérêt comparativement au taux fixe. Vous ne pouvez qu’imaginer l’économie pour une somme supérieure.

2- Taux d'intérêt : Taux fixe et variable

  • Pour une personne qui aurait un financement hypothécaire fixe de 1980 à 2018, il aurait payé un taux maximum de 13,25% et un minimum de 4,79%.
  • Pour une personne qui aurait un financement hypothécaire variable de 1980 à 2018, il aurait payé un taux maximum de 21,25% et un minimum de 2,89%.
  • Lors d’un financement, le taux d’intérêt variable est presque toujours inférieur à un taux fixe. Cela laisse une marge de manœuvre et d’économie au début du prêt pour pallier une augmentation.
  • Un taux fixe demeure influencé par la perspective de hausse et baisse des taux. Donc, vous subirez quand même une tendance à la hausse ou à la baisse lors de vos renouvellements.
  • Un taux variable vous laisse le risque de variation d’intérêt.
  • Un taux fixe transfert le risque de variation d’intérêt a votre prêteur hypothécaire. Donc, un peu comme une assurance, vous payer une prime pour ce transfert de  risque.

Selon une étude de 2008 fait par Dr. Moshe Milevsky, voici les principaux points clés :

  • D’après les données de 1950 à 2007, le Canadien moyen pourrait s’attendre à économiser des intérêts 90,1 % du temps en choisissant un prêt hypothécaire à taux variable plutôt qu’un prêt hypothécaire fixe.
  •  L’épargne moyenne était de 20 630 $ sur 15 ans par tranche de 100 000 $ empruntée. 
  • Les prêts hypothécaires variables permettent généralement aux gens de réduire leur amortissement sur une année.
  • Il n’y a pas de « solution unique » pour choisir un taux fixe ou variable.  Il dit que cela dépend principalement de la tolérance au risque.
  • Il est pratiquement impossible de prédire les taux d’intérêt à long terme

3- Paiement mensuel : Taux fixe et variable

Les paiements hypothécaires peuvent grandement varier sur une hypothèque de 25 ans. Bien que le paiement mensuel change pour un prêt à taux fixe, il y a une différence drastique pour le taux variable.

La période 1994-2018, une des pires périodes pour le taux variable, illustre bien la différence de paiement mensuel. Voici des points importants :

  • L’hypothèque mensuelle a varié de 722,81 à 645,42$ par mois durant les 25 ans en cas de taux fixe.
  • L’hypothèque mensuelle a varié de 899,91 à 567,77$ par mois durant les 25 ans en cas de taux variable.
  • Donc, une différence de seulement 77,39$ par mois pour le taux fixe, mais de 332.14 pour le taux variable.
  • Pour un prêt de 100 000$ sur cette période de 25 ans, le taux variable a permis une économie de 13 867$ en frais d’intérêt comparative au taux fixe

4- Pénalité hypothécaire : Taux fixe et variable

Une pénalité hypothécaire peut arriver à plusieurs occasions dans une vie :

  1. Une séparation
  2. La maladie ou un accident
  3. Perte d’emploi
  4. Des enfants
  5. Profiter des meilleurs taux d’intérêt

Une pénalité hypothécaire n’est pas comptée de la même façon par tous les prêteurs hypothécaires et n’est pas comptée de la même façon entre un taux fixe et variable.

Règle générale, les pénalités d’un prêt à taux variable sont grandement inférieures. De plus, même en taux fixe, certain prêteur offre des pénalités plus abordables en cas de problème.

Conseille pour éviter une pénalité hypothécaire élevée:

  1. Priorisé un taux variable dans des périodes de vie incertaine afin d’éviter de forte pénalité
  2. Éviter les termes les plus longs si vous êtes incertain de votre avenir (terme de plus de 5 ans)
  3. Prévoir un changement (déménagement, retraite, etc.) afin de prendre le bon prêt.
  4. À taux et conditions égales, prioriser un prêteur avec une pénalité moindre.
  •  

Somaire : Taux fixe et variable

Avantage du taux Variable

  1. Taux d’intérêt inférieur au départ
  2. Historiquement plus avantageux que le taux fixe à long terme
  3. Pénalité inférieure en cas de rupture de contrat
  4.  

Désavantage du taux Variable

  1. Paiement instable
  2. Recommander pour une bonne tolérance au risque

Avantage du taux fixe

  1. Paiement fixe
  2. Facilite la gestion d’un budget
  3. Idéalement pour une faible tolérance au risque
  4. Transfert le risque de variation de taux au prêteur (durant le terme seulement)

Désavantage du taux fixe

  1. Pénalité hypothécaire plus dispendieuse
  2. Taux d’intérêt souvent supérieur au départ
  3. Historiquement plus couteux que le taux variable
  4.